Jens-hypotheken vallen niet onder het overheidstoezicht voor professionele partijen
In de Wet op het financieel toezicht (Wft) is overheidstoezicht geregeld voor hypotheken. Dat toezicht geldt voor hypotheken die door banken, verzekeraars en anderen ‘in de uitoefening van een beroep of bedrijf’ worden aangeboden.
Jens-hypotheken vallen niet onder dit overheidstoezicht, omdat Jens-hypotheken niet beroeps- of bedrijfsmatig worden aangeboden. De geldverstrekkers waarmee Jens werkt zijn geen professioneel geldverstrekkers. Het uitlenen van gelden door middel van een hypothecaire lening of krediet is daardoor niet vergunningplichtig. Hetzelfde geldt voor het bemiddelen bij een Jens-hypotheek.
Jens ondersteunt mensen om alternatieve hypotheken op te zetten zoals een familiehypotheek. De verhouding tussen lener en financier is bij Jens altijd ‘rechtstreeks’. Dit betekent dat Jens zelf geen hypotheken aanbiedt. Jens faciliteert gewone mensen om een hypotheek bij niet-professionals (zoals een consument) af te sluiten.
De grenzen voor consumenten
Als je als normale burger bij herhaling hypotheken verstrekt, kan de indruk ontstaan dat je ‘in de uitoefening van een beroep of bedrijf’ krediet aanbiedt. En zodra je professioneel krediet aanbiedt, wordt direct de Wft van toepassing. Alle betrokken professionele partijen moet zich dan (aan)melden bij de wettelijk toezichthouder AFM (Autoriteit Financiële Markten). Enerzijds is het verboden, zonder vergunning, hypothecair krediet aan te bieden. Anderzijds is het voor professionele partijen, zoals ook Jens is, verboden zonder AFM-vergunning te bemiddelen in en/of adviseren over hypothecair krediet.
Juist daarom waarschuwen wij de financiers die gebruik maken van onze diensten om met mate hypotheken te verstrekken. Helaas stelt de regelgever niet waar de grens exact ligt, er is geen vast aantal bepaald wanneer je als financier de grens van “consument” doorkruist, en “professioneel aanbieder” wordt. Daarmee blijft alleen interpretatie over om deze richtlijn te duiden. Het is daarom belangrijk om je eigen wegen na te gaan. Zit jij op een grote zak met geld en verstrek je 10 hypotheken per jaar? Dan ga je waarschijnlijk te ver, en kan je hierop worden aangesproken. In de praktijk van Jens komt dit echter nooit voor. De meeste financiers die Jens in beeld heeft, verstrekken 1 tot enkele hypotheken in totaal. Het is dan heel duidelijk dat je niet kwalificeert als professioneel hypotheekverstrekker.
Voor elke Jens klant geldt een simpele vraag: Als je voor de rechter wordt gedaagd, en de beschuldiging is dat je “stiekem” een hypotheekbank bent begonnen zonder de juiste vergunningen: Zou de rechter daar dan in meegaan? Het spreekt voor zich dat als je enkele hypotheken hebt verstrekt, een rechter hierin nooit zal meegaan. Maar in het eerdere voorbeeld van 10 hypotheken per jaar, jaar-na-jaar, zou een dergelijke claim anders kunnen uitpakken.
Onderaan de streep ben je steeds zelf verantwoordelijk. Zowel als lener als wanneer je optreedt als financier. Tijdens elke aanvraag bij Jens valideren wij je situatie. Wij accepteren alleen partijen die instemmen met onze voorwaarden. Het niet herhaaldelijk verstrekken van hypotheken is er daar een van. Daarbij controleren wij het aantal actieve hypotheken voor elke klant. Alhoewel dit nog niet is voorgekomen, weigert Jens actief klanten die de grenzen van de regelgeving opzoeken. Jens bestaat om hypotheken tussen normale mensen mogelijk te maken, en zo bij te dragen aan herstel van balans in de economie. Jens bestaat niet om clandestiene hypotheekbanken te faciliteren.
Geen regelgeving; daarom Jens
Juist omdat alternatieve hypotheken en familiehypotheken ongereguleerd zijn, zijn er geen normen of eisen. Een familiehypotheek kan worden afgesloten zonder behoorlijke begeleiding. Veel formats of overeenkomsten die op internet verkrijgbaar zijn, zijn onder de maat. Naar de mening van Jens zijn ook formats die notarissen leveren vaak onvoldoende van kwaliteit. Het probleem bij alternatieve hypotheken is dat juist omdat de financier een ‘natuurlijk persoon’ is, er van alles kan gebeuren wat bij een bank uitgesloten is. Zo kan een bank niet overlijden. En een familieruzie met de bank zit er ook niet in. Daarbij zijn bijna alle standaard formats die in omloop zijn kopieën of afleidingen van bankhypotheek akten. Daarmee worden bepalingen gekopieerd die in het geval van onderling lenen onbedoeld sterk negatieve effecten kunnen hebben.
Het is wel gezond dat de overheid alternatieve hypotheken met rust laat. De vrijheid van het individu om te kiezen wat hij met zijn geld doet mag niet ter discussie staan. Als een oom dus besluit geld uit te lenen aan zijn neef, dan moet dat kunnen. Alleen de vraag blijft dan over: Hoe regel je dat behoorlijk.
Juist daarom bestaat Jens. Wij zorgen voor een professionele opzet van alternatieve hypotheken. Wij staan onze klanten bij in het aangaan van de hypotheek. Met raad en advies. We zorgen dat zakelijke voorwaarden worden toegepast, die wél vereist zijn om fiscale redenen. Onze aktes zijn normgevend en jaren doorontwikkeld om gewone mensen houvast in voor- maar met name tegenspoed. En met Jens Dashboard faciliteren we onze klanten om het overzicht te houden. Want annuiteïtenschema’s maken, of tijdig een rente herzien gaat in de praktijk vaak mis. Waar alternatieve hypotheken niet gereguleerd zijn, zijn de fiscale normen gelijk aan die van bankhypotheken. En met name op dat gebied maken veel mensen met familiehypotheken fouten die ze duur kunnen komen te staan.
Alternatieve hypotheken en Belastingdienst
Waar qua toezichtsregelgeving de familiehypotheek ongereguleerd is, is dat fiscaal niet zo. De fiscus eist dat elke hypotheek ‘zakelijk’ is. Dat geldt op alle terreinen zoals de rente, condities en voorwaarden. Een te hoge rente, verlopen rentevastperiode of onzakelijke opzet kan met succes betwist worden. Hierover is uitgebreide jurisprudentie beschikbaar.
Als je dus een familiehypotheek of alternatieve hypotheek aangaat, bedenk je dan goed of je in staat bent de administratie en opzet naar behoren te doen. Want de consequenties van een onzakelijke hypotheek kunnen groot zijn. Zo kan overrente (of onderrente) worden aangemerkt als schenking, ook achteraf. Dat kan dan weer leiden tot extra belastingaanslagen voor schenkbelasting en inkomstenbelasting. Ook de aftrek van de hypotheekrente door de lener kan als gevolg hiervan in het geding komen.
Realiseer je dat als je een hypotheek aangaat in eigen kring, dit als een overeenkomst tussen jullie kan voelen. Iets waar niemand wat mee te maken heeft. Fiscaal gezien is dat een misvatting. De Belastingdienst kan, mag en zal toezien op familiehypotheken. Zorg er dus voor dat je een familiehypotheek net zo serieus behandelt als een hypotheek bij de bank. En valt dit niet binnen jouw kennis of expertise? Jens helpt je graag.