Box 3 vanaf 2028: Lagere lasten voor Jens-investeerders

Box 3:verandert in 2028: Wat betekent dit voor particuliere hypotheek-investeerders?

Veel investeerders vragen zich af wat de aankomende veranderingen in box 3 betekenen voor hun rendement. In dit blog geven we context bij de hervormingen: waarom de overheid dit stelsel invoert, welke politieke keuzes erachter zitten, wat experts ervan vinden en wat dit concreet betekent voor een Jens-investeerder.afspraak via www.jens.nl/afspraak.

Wat betekent dit concreet voor Jens-investeerders?

Een veelgehoorde aanname is dat investeren via Jens minder interessant zou worden door het nieuwe box-3 stelsel. Het tegendeel is waar.

• In 2026 en 2027 drukt het hoge forfaitaire rendement relatief zwaar.
• Vanaf 2028 wordt gekeken naar het werkelijke rendement. Omdat Jens gemiddeld rond de 6% netto rendement (na kosten) oplevert, valt de belastingdruk vanaf dat moment lager uit. Want in het nieuwe stelsel mag je kosten aftrekken.

Kortom: investeren via Jens wordt naar verwachting fiscaal aantrekkelijkerin het nieuwe box-3 stelsel, niet minder interessant.

Waarom verandert box 3?

Het huidige box-3 stelsel is jarenlang bekritiseerd omdat belasting werd geheven over een forfaitair rendement dat vaak geen relatie had met de werkelijkheid. Investeerders betaalden belasting over rendementen die zij in de praktijk niet haalden, terwijl anderen juist minder belasting betaalden dan passend was bij hun werkelijke opbrengsten. Het arrest van de Hoge Raad in 2021 (het zogenoemde Kerstarrest) maakte duidelijk dat dit systeem in strijd was met het eigendomsrecht en het gelijkheidsbeginsel. De overheid werd daardoor gedwongen om een nieuw stelsel te ontwerpen dat meer recht doet aan de werkelijkheid. Vanaf 2028 wordt daarom overgestapt naar een systeem gebaseerd op het daadwerkelijk behaalde rendement

Politieke inzet

De hervorming van box 3 is politiek gezien een lastig dossier. Aan de ene kant wil de overheid zorgen voor meer rechtvaardigheid: wie weinig rendement behaalt, betaalt minder belasting, en wie hoge rendementen haalt, betaalt meer. Aan de andere kant is box 3 een belangrijke bron van belastinginkomsten. Het kabinet moet dus laveren tussen rechtvaardigheid voor belastingplichtigen en voldoende opbrengst voor de schatkist.

Partijen op de linkerflank benadrukken dat vermogenden eerlijker moeten bijdragen en dat de hervorming niet mag leiden tot een structurele belastingverlaging voor beleggers. Rechtsere partijen benadrukken juist de voorspelbaarheid en stabiliteit van belastingdruk en vrezen dat hogere lasten investeringen zullen ontmoedigen. Het compromis is een stelsel dat in principe eerlijker uitpakt, maar waarbij tarieven en uitwerking de komende jaren politiek onderwerp van debat blijven.

Wat zeggen experts?

Belastingexperts en economen zijn het erover eens dat de overgang naar werkelijk rendement een stap vooruit is in eerlijkheid. Wel zijn er zorgen:

• Complexiteit: het meten van werkelijk rendement brengt administratieve lasten met zich mee. Hoe ga je bijvoorbeeld om met waardeschommelingen van vastgoed of aandelen die nog niet verkocht zijn?
• Rechtszekerheid: zolang de exacte regels nog niet zijn vastgesteld, blijft onzeker hoe de Belastingdienst rendement precies gaat definiëren en controleren.
• Tariefontwikkeling: het huidige voorstel gaat uit van 34% belasting vanaf 2028, maar dat percentage kan nog veranderen afhankelijk van de politieke keuzes en begrotingsbehoeften.

Ondanks deze kanttekeningen zien veel experts het nieuwe stelsel als een noodzakelijke stap om box 3 in lijn te brengen met het recht en de maatschappelijke verwachtingen. In veel andere landen werkt het al zo dat belasting wordt geheven op basis van werkelijk rendement, bijvoorbeeld in Duitsland en België. Daarmee sluit Nederland straks beter aan bij de internationale praktijk.

Een belangrijk voordeel is ook dat bij waardedalingen of negatief rendement verrekenbare verliezen ontstaan. Dat maakt het stelsel eerlijker: het is niet meer zo dat je belasting betaalt over een aangenomen positief rendement terwijl je portefeuille bijvoorbeeld 20% in waarde is gedaald.

Rekenvoorbeeld negatief rendement

Stel dat je in 2028 een belegging van €200.000 hebt en de waarde daalt in dat jaar met 20% (€40.000 verlies). In het oude stelsel zou je mogelijk belasting betalen over een fictief rendement van 6–7%, dus ruim €12.000 ‘winst’ die er helemaal niet is. In het nieuwe stelsel betaal je geen belasting, maar bouw je juist een verlies van €40.000 op dat je kunt verrekenen met toekomstige positieve rendementen. Dit betekent dat verliezen niet worden genegeerd, maar meetellen voor je belastingpositie. Dat is eerlijker, omdat je belastingdruk meebeweegt met je werkelijke resultaat.

Bij Jens zal zo’n scenario van forse waardedalingen niet snel voorkomen, omdat de investeringen altijd gedekt zijn door de waarde van de woning en er sprake is van zeer hoge zekerheid. Maar het principe blijft belangrijk: belasting betalen over winst en een korting (verrekenbaar verlies) krijgen bij verlies is in essentie logischer en rechtvaardiger dan het huidige systeem.

Rekenvoorbeeld: investering van €200.000 bij Jens

Om inzichtelijk te maken hoe de belastingdruk zich ontwikkelt, hieronder een voorbeeldberekening. We gaan uit van een investering van €200.000 die volledig boven de vrijstellingsgrens valt. In de jaren tot en met 2027 wordt nog gerekend met een forfaitair rendement, vanaf 2028 met het werkelijk behaalde rendement. Hierdoor zie je dat de belastingdruk in 2026 en 2027 hoger is, terwijl deze in 2028 juist lager uitvalt en beter aansluit bij de werkelijkheid.

Let op: in dit voorbeeld hebben we de vrijstellingen in het huidige systeem niet meegenomen. We gaan er dus van uit dat iemand met dit bedrag volledig boven de vrijstellingsgrens investeert. De genoemde percentages zijn gebaseerd op de nu bekende informatie; in werkelijkheid kunnen de tarieven en grondslagen nog wijzigen zodra de definitieve regelgeving bekend is.

Conclusie

De hervorming van box 3 is het resultaat van maatschappelijke druk, juridische uitspraken en politieke keuzes. Voor investeerders bij Jens betekent dit dat hun belastingdruk waarschijnlijk gunstiger uitvalt vanaf 2028. Ons advies: bespreek je persoonlijke situatie altijd met een fiscalist of financieel adviseur, maar wees je ervan bewust dat Jens in de nieuwe box-3 omgeving waarschijnlijk alleen maar aantrekkelijker wordt. Wil je weten wat dit concreet voor jou betekent? Plan een afspraak via www.jens.nl/afspraak.