Wat is een Familiehypotheek?
Een familiehypotheek is een hypotheek die wordt verstrekt door iets- of iemand anders dan een bank. Hier lees je precies wat een familiehypotheek is, en behandelen we alles wat je erover wilt weten.
Samenvatting
Een familiehypotheek is een hypotheek in eigen kring. Er hoeft geen familieband te zijn. Daarom dekt de term ‘onderlinge hypotheek’ of ‘alternatieve hypotheek’ de lading beter. De hypotheekrente op een familiehypotheek kiezen lener en financier samen (in overleg). De hypotheekrente moet samenhangen met marktrentes. Je kunt dus niet elk zelf bedacht percentage straffeloos toepassen.
Je bent zelf verantwoordelijk voor het regelen van je familiehypotheek. Hoe minder je regelt, hoe groter de kans op gedoe. Een hypotheek loopt meestal lange tijd, in die tijd kan veel gebeuren.
Moet je familie zijn voor een familiehypotheek?
Met familiehypotheken worden hypotheken bedoeld tussen andere partijen dan een huizenkoper (lener) en de bank (geldverstrekker). Het woord ‘familie’ werkt soms verwarrend omdat je geen familie hoeft te zijn. Iedereen mag namelijk een hypotheek verstrekken aan iemand die een huis wil kopen. Er is dus sprake van een familiehypotheek als de financier van de hypotheek niet een bank of professionele financier is. Voor een hypotheek verstrekt door vrienden of familie geldt dit vrijwel altijd.
Kan ik een familiehypotheek combineren met een bankhypotheek?
Het is bij de meeste banken mogelijk om een deel van de hypotheek onderling te financieren. Dit noem je een stapelhypotheek. De bank krijgt (verwacht) het 1e recht van hypotheek en financiers uit eigen kring krijgen een tweede recht van hypotheek. Zij lopen dus meer risico.
In de praktijk gebeurt dit niet heel veel omdat banken de lener altijd toetsen alsof de gehele hypotheek bij hen geleend wordt. Door een stuk in eigen kring te lenen, kun je dus niet perse meer lenen. Er moeten dan andere redenen zijn zoals een lagere rente of andere voorwaarden waardoor dit aantrekkelijk wordt.
Een constructie die wel regelmatig voorkomt bij ouder-kind hypotheken is een schenkovereenkomst met familiehypotheek. De ouders zetten dan op papier dat zij zullen gaan schenken, en onder voorwaarden is de bank dan bereid meer uit te lenen dan strikt volgens de normen kan. Op die manier kan bij een stapelhypotheek daadwerkelijk meer geleend worden. Dit zijn echter ingewikkelde constructies. Bij een schenkovereenkomst die te hard is geformuleerd kan de Belastingdienst de totale som van alle schenkingen als een schenking ineens aanmerken. Dan moet dus de totale som van alle schenkingen in de toekomst nu worden afgerekend, waardoor je buiten de vrijstelling komt, en flink moet afdragen. Onze fiscaal juristen helpen je graag om hypotheken zo op te zetten dat ze geen onbedoelde en/of onvoorziene consequenties hebben.
Is er renteaftrek mogelijk op een familiehypotheek?
De hypotheekrenteaftrek is niet gebonden aan bank hypotheken. Elke hypotheek, dus ook een familiehypotheek valt onder dezelfde fiscale spelregels. Een familiehypotheek kent dus dezelfde mogelijkheden tot renteaftrek, als een normale hypotheek bij de bank.
Dit betekent in het kort dat elke geleende euro totaal 30 jaar aftrekbaar is, mits de hypotheek direct aflossend is (annuïtair of lineair). Ook als je later oversluit naar een bank verandert hieraan niets.
Moet ik de bank vertellen dat ik ook een familiehypotheek afsluit?
Ja dat moet je wel doen. Het verzwijgen van een familiehypotheek is gelijk aan het plegen van fraude, waar de bank overigens snel achter komt: Zodra de bank ziet dat jij niet de gehele aankoopsom bij hen financiert zullen ze bewijs bij je opvragen hoe het kan dat je wel de volledige koopsom kan opbrengen. In de meeste gevallen wordt je op dat moment al gedwongen om toe te geven dat je een familiehypotheek wilt sluiten.
Leen je later meer geld zonder de bank dit te vertellen zal dit wellicht niet direct opvallen. Maar als de bank hierachter komt kunnen ze de hypotheek direct opeisen en een EVR melding doen. Je kunt dan geen hypotheek meer krijgen bij een bank. Pas hier dus heel erg mee op, en overweeg eerder je hypotheek volledig in een Familiehypotheek of Netwerkhypotheek onder te brengen.
Vallen familiehypotheken onder de Wft (Wet Financieel Toezicht)?
Familiehypotheken zijn vrijgesteld van financieel toezicht. Financieel toezicht beperkt zich tot partijen (bedrijven) die professioneel handelen. Technisch heet dat “in uitoefening van beroep of functie”. Financiers in familiehypotheken moeten ervoor waken dat zij niet toch als professional kunnen worden aangemerkt. Als je als financier 10 familiehypotheken per jaar verstrekt, en dat jaar-na-jaar doet, dan is het lastig ter weerleggen dat deze activiteit een beroepsmatig karakter heeft. In de praktijk van Jens zien wij dit echter nooit gebeuren. Iemand die enkele familiehypotheken verstrekt is duidelijk niet een onofficiële hypotheekbank begonnen. Dat is helder voor iedereen.
Aan welke eisen moet een familiehypotheek-adviseur voldoen?
Een familiehypotheek is een contractvorm die niet gereguleerd is. Dat betekent dat iedereen (ook leken) zich mogen voordoen als adviseur op het gebied van familiehypotheken. In de praktijk betekent dit veel partijen die niet ter zake kundig zijn zich bezighouden met het vastleggen van familiehypotheken.
Voor advies over een familiehypotheek kun je het best terecht bij een gecertificeerd financieel planner, of een (echt) goede hypotheekadviseur. Via Jens kun je direct advies krijgen voor een vast scherp tarief, bij experts die geselecteerd zijn door Jens. [Klik hier voor het maken van een afspraak].
Voor het organiseren van je familiehypotheek kun je het best terecht bij jens.nl. Jens is expert in familiehypotheken. Jens zet de financiering degelijk voor je op, en beheert de financiering daarna tot wel 30 jaar lang.