Blog

Belasting

Familiehypotheek

Juridisch

Je eigen hypotheek financieren vanuit je BV

Een hypotheek vanuit je bv.

Voor ondernemers met een holding of bv kan het aantrekkelijk zijn vanuit de bv een hypotheek te verstrekken aan privé. Je wordt dan dus vanuit je bv de financier van je eigen eigen woning. Er zitten wel de nodige haken en ogen aan. In dit artikel behandelen we de belangrijkste aspecten van het toepassen van een familiehypotheek tussen bv en privé.

Je hebt een behoorlijk vermogen in je bv. Dat schept ruimte om mooier te gaan wonen, of je hypotheek over te sluiten. Je kunt er dan voor kiezen om je winst (dividend) uit te laten keren als dividend om het als ‘eigen geld’ vanuit privé in te brengen in de woning. Nadelig is dat je dan dividendbelasting betaalt. Daarmee verdampt direct een flinke hap van je vermogen in de bv. Als je een hypotheek verstrekt vanuit je bv aan privé betaal je geen dividendbelasting. Je leent het geld immers uit aan een andere ‘natuurlijke persoon’. Dat je dit zelf bent (als privépersoon) maakt daarin niet uit.

Maximale lening vanuit bv: excessief lenen

Recente wetgeving (excessief lenen) stelt een maximum aan het bedrag dat je privé mag lenen uit je bv. In 2023 was dit bedrag 700.000 euro, in 2024 is dit bedrag verlaagt naar 500.000 euro.  Echter; voor de eigenwoningschuld is een uitzondering gemaakt. Een hypotheek vanuit je bv aan jezelf is uitgezonderd van deze regeling. Een woningfinanciering telt dus niet mee in dit bedrag. Je rekening courant bij een bv telt wel mee. 

Leningen voor de eigen woning vallen dus niet onder deze regeling. Let wel! Hypotheken die je uit de bv leent voor een recreatiewoning of beleggingspand vallen wel onder deze regeling. De regeling is van toepassing op je huishouden, en geldt dus ook voor je (eventuele) partner. Je mag als partners dus niet meer lenen dan in totaal 500.000 euro.

Een andere belangrijke eis is dat de hypotheek alleen uitgezonderd wordt als er een recht van hypotheek wordt gevestigd. Dit betekent dus dat je een notariele akte van hypotheek nodig hebt. Daarbij moet de lening zakelijk van aard zijn. Bij Jens kun je de hypotheek met je eigen bv eenvoudig (zakelijk) opzetten inclusief alle benodigdheden om te voldoen aan de actuele wet- en regelgeving.

Rendement voor ‘jezelf’ maakt je minder kwetsbaar

 Het grootste voordeel van een hypotheek vanuit bv aan prive verstrekken is dat de rente die je betaalt, terugvloeit naar je bv. Je bent dus uiteindelijk zelf de begunstigde van de hypotheekrente. En dat heeft een groot voordeel. De hypotheekrente wijzigt constant. Na een lange periode van (extreem) lage hypotheekrentes, zijn deze inmiddels fors gestegen. Als je zelf een hypotheek verstrekt maakt dit je minder kwetsbaar voor stijgende hypotheekrentes. Immers: je betaalt de hypotheekrente aan jezelf uit. Stijgt de hypotheekrente dus dan heb je hier financieel veel minder last van, dan wanneer de hypotheek bij een bank is afgesloten.

Renteaftrek bij hypotheek vanuit bv

De mate waarin je in privé de hypotheek mag aftrekken, en de regels hiervoor verschillen niet tussen een bankhypotheek en een familiehypotheek vanuit de bv. Fiscaal wordt dit dus gelijk behandeld. Dit betekent dat je hypotheek maximaal 30 jaar mag lopen en direct aflossend moet zijn. De hypotheek moet dus annuïtair of lineair (direct) aflossen op de geleende hoofdsom. Ook andere eisen zijn van toepassing. Zo moet de woning je eigen/eerste woning zijn (het huis waarin je leeft en ingeschreven staat). Tenslotte moet de rente ‘zakelijk’ zijn. Dit betekent dat de hypotheekrente op het moment van sluiten binnen redelijke bandbreedtes gelijk moet zijn aan hypotheekrentes die banken (geldverstrekkers) aanbieden. Het aanvraagsysteem van Jens zorgt ervoor dat je altijd een juiste rente hanteert.

Belasting en hypotheek vanuit bv

Voor je bv zijn de rentebaten die je ontvangt vanuit privé gewoon inkomsten. Dit betekent dat je over deze inkomsten VPB (vennootschapsbelasting) betaalt. De rente die je afspreekt met je eigen bv. moet ‘zakelijk’ zijn. Dit betekent dat je niet een extreem lage of hoge hypotheekrente mag rekenen. Ook niet als dat je fiscaal goed uitkomt. Jens publiceert altijd actuele hypotheekrentes inclusief de ‘hoogste hypotheekrente’ en ‘laagste hypotheekrente’. Relateer een hypotheekrente altijd aan de actuele hypotheekrentes die banken rekenen. Doe je dit niet dan kan dat serieuze consequenties hebben.

Let op! Doelomschrijving bv. moet kloppen

De doelomschrijving van een BV (besloten vennootschap) beschrijft het primaire doel of de missie van de onderneming. Het is een verklaring van wat de BV wil bereiken en waarom ze bestaat. Kijk voor het verstrekken van een hypotheek aan jezelf in privé goed, of het verstrekken van een hypotheek binnen de doelomschrijving past. Is dat niet zo? Pas dan de doelomschrijving aan. Dit vereist een aanpassing van de statuten, maar kan later veel gedoe schelen. 

Hypotheek gedeeltelijk lenen uit je bv.

 Je kunt je volledige hypotheek vanuit je bv financieren, maar dit kan ook gedeeltelijk. Bij Jens kunnen één maar ook 10 financiers gezamenlijk een hypotheek financieren. Je bv. kan dus ook één van die financiers zijn. Het is niet zo dat als je de hypotheek via je bv. wilt financieren, het dan direct noodzakelijk is om de totale financiering vanuit de eigen bv. te doen. Vrienden, familieleden of andere ondernemers mogen ook delen van je hypotheek financieren. Hierin ben je vrij.

Pas op! Verstrek niet herhaaldelijk familiehypotheken vanuit je bv

Je kunt en mag vanuit je bv. ook een eigen woninghypotheek verstrekken aan anderen. Bijvoorbeeld aan je kinderen, vrienden of familie. Voorzichtigheid is wel geboden. Het is namelijk niet toegestaan om “herhaaldelijk” familiehypotheken vanuit je bv. te verstrekken. Wat de definitie is van ‘herhaaldelijk’ wordt helaas niet duidelijk gemaakt in wet- en regelgeving. In de praktijk betekent dit dat als je een familiehypotheek aan elk kind verstrekt, aan jezelf in privé en aan een vriend (bijvoorbeeld 5 familiehypotheken) je geen problemen hoeft te verwachten. Ook het tempo waarin je hypotheken verstrekt is een factor. Verstrek je binnen 3 maanden 5 familiehypotheken, dan heeft dat een andere uitstraling dan als je 5 familiehypotheken verstrekt in de loop van meerdere jaren.

Leen jij elk jaar meerdere nieuwe familiehypotheken uit, en houd je dat langere tijd vol (meerdere jaren), dan kan dit tot serieuze problemen leiden. Het patroon dat je vertoont kan worden uitgelegd als het ‘herhaaldelijk en/of beroepsmatig verstrekken van hypotheken’. Daarmee kan je worden aangemerkt als ‘hypotheekverstrekker’. Dit risico bestaat óók als je vanuit je privé vermogen herhaaldelijk familiehypotheken verstrekt, maar als bv (bedrijf) kan het andere kenmerk van het ‘beroepsmatig’ verstrekken van hypotheken eerder aannemelijk worden gemaakt. Je handelt immers vanuit een bedrijf. Voor het beroepsmatig en/of herhaaldelijk vertrekken van (familie)hypotheken heb je een  vergunning nodig van de Afm. Omdat je de vergunning niet hebt kun je heel veel ellende over jezelf afroepen.

Beperk dus het aantal hypotheken dat je verstrekt tot een beperkt aantal waarvan iedereen (ook de rechter) ziet en snapt dat dit niet je core business is. Financier je dus familiehypotheken in kleine kring, bij wat vrienden, familie etc. En is het tempo waarin je deze hypotheken verstrekt laag, dan hoef je niet bang te zijn dat jouw bedoeling verkeerd wordt uitgelegd.

Plan belafspraak

  • Laagdrempelig persoonlijk contact
  • Kosteloos en vrijblijvend
  • Ruimte voor jouw vragen

Keuzehulp

  • Online situatie-check
  • Kosteloos en vrijblijvend
  • Helder advies in 2 minuten

Start je aanvraag

  • Stap-voor-stap aanvragen
  • Professioneel begeleid
  • Jouw alternatieve hypotheek goed geregeld